Người mua căn hộ chung cư hay nhà đất đều được cấp “sổ đỏ” tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nhưng quyền sở hữu thì khác nhau.
Với chung cư, sổ đỏ ghi rõ diện tích sử dụng chung, thường là hàng nghìn mét vuông với thời hạn sử dụng lâu dài, được thể hiện tại phần thửa đất. Mỗi căn hộ được tính là sở hữu riêng, ghi nhận trong phần nhà ở.
Với nhà đất, sổ thể hiện diện tích đất ở là bao nhiêu, đất vườn từng nào và thời hạn sử dụng chung. Nhà được ghi nhận với hình thức sở hữu riêng, loại nhà cụ thể và thời gian sử dụng.
Luật sư Trương Anh Tú (Công ty Luật TAT Law Firm) cho biết, hồ sơ xin cấp mới, sửa đổi sổ hồng của chung cư hay nhà đất đều do Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận, giải quyết theo Điều 60, Nghị định 43/2014 và Nghị định 148/2020.
Điều kiện được cấp giấy chứng nhận của hai loại hình nhà ở này như nhau gồm: có giấy tờ xác nhận mua bán, sở hữu hoặc hợp đồng công chứng, xác nhận nộp thuế…
Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu của chung cư và nhà đất là như nhau. Chủ nhà có quyền mua bán, cho tặng, thừa kế, cho thuê, thế chấp.
Theo luật sư Tú, “sổ đỏ” nhà đất có đối tượng chính là đất, còn nhà và tài sản khác chỉ “gắn liền với đất”. Thực tế, vị trí, diện tích đất được quan tâm nhiều hơn là căn nhà đi cùng, khi người dân mua bán sang nhượng.
Với chung cư, diện tích căn hộ là đối tượng chính, chủ tài sản được sở hữu riêng, còn phần đất do “hàng nghìn người sở hữu chung, chúng ta chỉ gá cái tên vào đó”.
Ở nhà đất, chủ sở hữu có thể toàn quyền xây dựng, sửa chữa. Chung cư là tòa nhà, có xuống cấp theo thời gian và đến lúc nào đó sẽ không thể sử dụng. Khi đó, cư dân phải họp nhau, thành lập ban quản lý để xây dựng lại hoặc để nhà nước thu hồi đất và tổ chức tái định cư, bồi thường.
Luật sư Tú cho rằng, tại chung cư, người dân được sở hữu căn hộ nhưng tường, trần, hộp kỹ thuật, hành lang là của chung. Cư dân không thể tự ý đập phá, cải tạo. “Nhà tầng dưới bị dột, nhà trên có trách nhiệm cùng sửa chữa”, ông nói.
Cư dân sống theo nội quy tòa nhà, có thể bị hạn chế quyền riêng như nuôi động vật, tổ chức tiệc cưới đông người, trồng cây lớn…
Chung cư là nhà “chỉ dành cho việc ở” nên chủ sở hữu không thể dùng địa chỉ căn hộ để đặt trụ sở doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện hay kinh doanh, theo Nghị định 99/2015.
Nhà đất thì ngược lại, có thể được dùng làm trụ sở, văn phòng, kho bãi, miễn sao không vi phạm điều kiện về kinh doanh. Chủ nhà có quyền nuôi động vật, tùy ý sửa chữa.
Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc quận huyện còn muốn xây dựng chung cư phải được đồng ý của chính quyền cấp tỉnh với hệ thống xét duyệt phức tạp hơn tại Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc.